Gastos que hay que tener en cuenta para la determinación
del rendimiento neto del capital inmobiliario.
GRAU ASOCIADOS ASESORAMIENTO LEGAL Y TRIBUTARIO
Para
calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario se pueden deducir todos
los gastos necesarios para su obtención, las cantidades destinadas a la amortización
del inmueble y de los demás bienes muebles que se entreguen con el mismo.
Si el
arrendamiento devenga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o del Impuesto
General Indirecto Canario (IGIC), los gastos se computarán sin estos
impuestos.
Si a
causa del Covid-19 se ha pactado con el inquilino la modificación de
la renta o se ha diferido su cobro, el arrendador podrá deducir los gastos
que se le hayan ocasionado durante ese período, sin que tenga que realizar la
imputación de renta inmobiliaria pudiendo, además, aplicar la reducción
establecida para el arrendamiento de vivienda.
Gastos
deducibles
Podemos
considerar cuatro grupos de gastos deducibles con diferente tratamiento
fiscal:
A.- Intereses
y demás gastos de financiación y de conservación y reparación del inmueble.
Como
todos los demás gastos, deberán ser necesarios para la obtención de los
rendimientos.
Son de
dos tipos:
A.1. Intereses
y demás gastos de financiación
Se
pueden deducir los intereses y demás gastos de financiación que se
ocasionen en la adquisición o mejora del inmueble o derecho de uso y disfrute.
También los que se ocasionen en la adquisición del resto de bienes cedidos con
el inmueble.
Son
también gastos de financiación las primas de seguro de vida que se haya
tenido que contratar con la entidad financiera que concedió el préstamo. La
obligación de la contratación del seguro tiene que figurar como condición para el
otorgamiento de la financiación.
No
serán deducibles los intereses y demás gastos de financiación que se hayan
ocasionado con anterioridad al arrendamiento.
En los
casos en los que el arrendador consiga que, antes del 30 de junio de 2021, la
entidad financiera le devuelva parte de los intereses abonados durante el año
2020 a consecuencia de la existencia de una cláusula suelo, no podrá
deducirse como gasto dichos intereses.
A.2. Conservación
y reparación.
Son
gastos deducibles los de conservación y reparación que sean necesarios
para mantener la actividad de alquiler.
Tienen
esta consideración:
- Los que
se producen de forma regular para mantener en buen uso el inmueble,
tales como pintura, revoco, arreglo de instalaciones, etc.
- Los
correspondientes a elementos del inmueble tales como la instalación de
la calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.
No son
deducibles directamente los gastos que se producen cuando se realiza la ampliación
o mejora del inmueble, sino que su deducción se tendrá que realizar a través
de la correspondiente amortización.
Serán
deducibles los gastos que se ocasionen previamente al arrendamiento del
inmueble, cuando vayan destinados a adecuarlo para esta actividad. En el
caso de que en el ejercicio en el que se produzcan los gastos no se haya
alquilado el inmueble, se podrán deducir en los cuatro años siguientes,
teniendo en cuenta la limitación establecida en la Ley y que vamos a
exponer a continuación.
Límite
máximo de deducción por los dos conceptos de gastos necesarios anteriores
El
importe de los gastos correspondientes a los intereses, gastos de financiación,
conservación y reparación del inmueble no podrá exceder de la cuantía de los
rendimientos íntegros obtenidos por el arrendamiento del inmueble.
El
exceso se tendrá que deducir en los cuatro años siguientes en los
que también existirá el mismo límite máximo. Es decir, primero habrá que
deducir los gastos que se hayan generado en el ejercicio y, si no se ha llegado
al importe máximo de deducción, se podrán deducir los gastos generados en los
cuatro años anteriores, empezando por los del año más antiguo.
Si un
mismo inmueble ha sido objeto de varios contratos de arrendamiento durante un
año, el límite se calcula con la suma total de la renta percibida de todos los
contratos.
B.- Otros
gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.
Estos
gastos serán deducibles con la única limitación que solo se podrán aplicar durante
el tiempo que realmente haya estado arrendado el inmueble durante el
ejercicio.
B.1. Tributos,
recargos y tasas.
Son
deducibles los gastos consistentes en los tributos y recargos no estatales, las
tasas y recargos estatales. Son, por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza y
recogida de basuras, alumbrado, etc.
Los requisitos
para que puedan deducirse es que sean necesarios para obtener los ingresos
y, además, que no tengan carácter sancionador.
B.2. Cantidades
devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
Son los
gastos que representan una contraprestación por servicios personales o
profesionales, tales como los de administración, vigilancia, portería,
cuidado de jardines, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
B.3. Gastos
de formalización del contrato y defensa jurídica.
Son los
que se corresponden con los honorarios pagados al profesional que
realiza el contrato de arrendamiento, así como aquellos que se abonan como
defensa jurídica.
B.4. Saldos
de dudoso cobro.
Son
deducibles los saldos de dudoso cobro que estén suficientemente justificados.
Se
entienden justificados cuando:
- El inquilino se halle en situación de
concurso.
- Cuando
entre la primera gestión de cobro realizada por el arrendador y el de la
finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de tres meses,
y no se hubiese producido una renovación de crédito.
Si una
vez declarado el saldo de dudoso cobro, el inquilino terminara abonando la
cantidad adeudada, se tendrá que declarar en el ejercicio que se reciba.
B.5. Primas
de contratos de seguro.
Son
deducibles como gastos las primas que se paguen por los contratos de seguro
que se suscriban en el inmueble, tales como el de responsabilidad civil,
incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga.
B.6. Servicios
o suministros.
Son
deducibles los gastos correspondientes a los servicios y suministros, tales
como agua, luz, gas e internet, etc.
El requisito
es que sean soportados y pagados por el arrendador. Si los paga el
arrendatario no tendrán la consideración de gastos.
Si
estos gastos se repercuten al inquilino, se tendrán que declarar como ingreso y,
a la vez, como gasto.
B.7. Otros
gastos necesarios fiscalmente deducibles.
Por
último, serán también gasto deducible cualquier otro que sea necesario para
obtener los ingresos.
C.- Cantidades
destinadas a la amortización.
La
amortización del inmueble o de los elementos que contiene, es un gasto
deducible, pero tiene que corresponderse con su depreciación efectiva.
Para
su cálculo tenemos que distinguir:
C.1.- Bienes
inmuebles.
La amortización
se corresponde con la depreciación efectiva el inmueble cuando no supere el
3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho que
será, en las adquisiciones onerosas, el precio, tributos y gastos pagados.
Se tiene que excluir el valor del suelo y el coste de las inversiones y mejoras
realizadas.
Si la
adquisición lo ha sido a título gratuito, es decir, mediante una
herencia o donación, el importe a considerar será la parte de los gastos y
tributos correspondientes a la construcción, así como el coste de las
inversiones y mejoras que se hayan realizado en el inmueble.
Si no
se conoce el valor de la construcción, se calculará prorrateando el valor de
adquisición entre los valores catastrales del suelo y la construcción que se
reflejen en el recibo del IBI del año en el que se realiza la transmisión.
- Valor
catastral, excluido el valor del suelo.
La amortización
acumulada en el caso de inmuebles adquiridos a título oneroso, es
decir, la que se va deduciendo durante todos los años en los que esté arrendado
el inmueble, no podrá ser superior al valor de adquisición del inmueble.
La amortización
va restando valor al inmueble y esto se produce aunque no se haya
realizado la deducción de la misma. Por tanto, aunque no se reste de los rendimientos el gasto
de amortización, sí que se tendrá en cuenta para el cálculo de la amortización pendiente
de deducir.
Si el
inmueble se ha adquirido a título lucrativo, el límite de la
amortización acumulada, será el valor que le corresponda al inmueble
conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin
que pueda exceder del valor de mercado.
C.2.- Bienes
de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble.
Se
podrán amortizar cuando sean susceptibles de utilización durante más de un
año.
En
cuanto a la cuantía de la amortización habrá que consultar la tabla de
amortizaciones simplificada aprobada por Hacienda. Para las instalaciones,
mobiliarios y enseres establece el 10 por 100.
C.3.- Derechos
o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
Se
podrán amortizar cuando su adquisición haya supuesto un coste para el
arrendador. Se pueden dar dos situaciones:
- Cuando
el derecho tiene un plazo de duración determinado. En este caso la amortización
que se podrá deducir cada año de duración será el resultado de dividir el coste
de adquisición entre los años de duración.
- Si
el derecho es vitalicio, la amortización será la suma que resulte de
aplicar el coeficiente del 3 por 100 al coste de adquisición satisfecho.
En cualquiera de los dos casos, la amortización no
podrá superar el importe de los rendimientos íntegros.
D.- Compensación
para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985.
En los
contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, se podrá deducir
como gasto dos veces la amortización. La primera como gasto fiscalmente
deducible y la segunda en concepto de compensación.
Gastos
no deducibles.
No
serán deducibles como gasto, entre otros:
- Los
pagos que se realicen a consecuencia de los siniestros ocurridos en los inmuebles
y que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del arrendador.
- El importe
de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles. Este gasto se tendrá que
recuperar a través de su amortización.
Se
considera mejora las obras que aumentan la capacidad o habitabilidad del inmueble
o que alargan su vida útil.
