Rendimientos de capital
inmobiliario en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF).
GRAUASOCIADOS ASESORAMIENTO LEGAL Y TRIBUTARIO
Concepto
Son
rendimientos de capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas (IRPF), los que se obtienen por el arrendamiento
de inmuebles rústicos y urbanos. También tienen esta consideración los que
se obtengan por la constitución o cesión del derecho de uso o disfrute de
los mismos.
Los
inmuebles no se tienen que encontrar afectos a actividades económicas.
En el
caso de que los inmuebles no estén arrendados, cedidos o afectos a actividades
económicas, no generarán rendimiento que deba declararse aunque sí se les
imputará una renta inmobiliaria ficticia conforme al régimen especial
establecido para estos casos, a no ser que se trate de la vivienda habitual, de
solares no edificados o sean de naturaleza rústica.
Casos
concretos.
1. Arrendamiento
de inmueble
La
renta obtenida será rendimiento de capital inmobiliario siempre que no se
considere que el arrendamiento se realiza como actividad económica.
Se
considera el arrendamiento como actividad económica cuando para explotarlo se utilice,
al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
También,
para que el alquiler se considere rendimiento de capital inmobiliario, se tiene
que limitar a la simple puesta a disposición del inmueble al arrendatario sin
que se presten servicios propios de la actividad hotelera, tales como servicios
de limpieza, cambio de ropa, restauración u otros de naturaleza similar. Si se
prestaran esos servicios también se considerará un rendimiento de una actividad
empresarial y los ingresos se considerarán obtenidos por una actividad
económica.
En
definitiva, se considerará que el arrendamiento es una actividad económica y,
por tanto, no se considerará rendimiento de capital inmobiliario, cuando
concurran alguna de las siguientes circunstancias:
1.-
Que se tenga contratada a una persona a jornada completa.
2.- Que
se presten servicios asimilables a los hoteleros.
2. Subarrendamiento
Si el
arrendatario ha subarrendado el inmueble, las cantidades que percibidas del subarrendador
se consideran rendimientos del capital mobiliario.
Sin
embargo, si propietario o usufructuario del inmueble reciben parte del
precio del subarriendo será rendimiento del capital inmobiliario. Pero, en este
caso, no podrán aplicar la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles
destinados a vivienda.
3. Arrendamiento
de negocios o minas
Las rentas
por arrendamientos de negocios o minas son rendimientos del capital
mobiliario.
No
obstante, no nos debemos confundir entre el arrendamiento de local de negocio y
arrendamiento de negocio, porque son cosas distintas. El arrendamiento solo del
primero sí que es rendimiento de capital inmobiliario.
Se considera
que es un arrendamiento de negocio cuando el objeto no es solo el local
sino, además, una actividad que se pueda considerar como una unidad económica
susceptible de ser explotada de forma inmediata o que esté pendiente solo de
meras formalidades administrativas.
4. Indemnización
por resolución anticipada del contrato de arrendamiento
En el
caso de que el contrato de arrendamiento se resuelva con anterioridad a su
vencimiento y, por ello, el arrendador indemnice al arrendatario, no
supondrá para el primero gasto deducible sino que tendrá la consideración de
mejora.
El
arrendatario que reciba la cantidad tendrá que declararla como ganancia patrimonial
considerando el período de generación el que corresponda conforme a la
antigüedad del contrato de arrendamiento.
5. Inmueble
con uso o destino simultaneo en el mismo periodo (arrendado y a disposición de
sus titulares)
Si el
inmueble ha estado arrendado una parte del año y la otra lo ha disfrutado su
propietario, la renta percibida se considerará rendimiento de capital
inmobiliario. Pero, se tendrá que declarar como renta imputada ficticia
por la titularidad del inmueble por el tiempo que haya estado a disposición de
su propietario, siempre que no haya constituido su vivienda habitual.
La
renta percibida deberá declararse en su totalidad y la renta imputada se hará
en proporción al tiempo que haya estado el piso a disposición de su titular.
6. El
arrendamiento de elementos comunes de un edificio
Si la
Comunidad de Propietarios alquila elementos comunes del edificio, la
renta que perciba se considerará rendimiento de capital inmobiliario que
se tendrá que deberán declarar cada uno de los copropietarios conforme a su
cuota de propiedad en el edificio.